Als Betreiberin oder Betreiber einer Pflegeeinrichtung stehen Sie vor einer der heikelsten rechtlichen Situationen überhaupt: Ein Bewohner bedroht Pflegekräfte, andere Bewohner leiden, der Hausfrieden ist dauerhaft gestört – und trotzdem schützt das Gesetz den Wohnraum der betroffenen Person besonders stark.
Was dürfen Sie tun, wann dürfen Sie handeln, und worauf müssen Sie dabei unbedingt achten? Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Regeln rund um das Thema Bewohnern kündigen zusammen – kompakt, praxisnah und rechtssicher.
Das Wichtigste in Kürze
Festzuhalten ist: Pflegeeinrichtungen haben kein ordentliches, sondern nur ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Bewohnern. Die Kündigungsgründe sind im § 12 WBVG abschließend geregelt: grobe Vertragsverletzung, Zahlungsverzug, unmögliche Pflege oder Betriebseinstellung. Eine Räumung im Eilverfahren ist laut LG Hamburg (Urteil vom 10. Februar 2025) nur bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben möglich – bloße Störungen reichen nicht.
Darüber hinaus ist eine konsequente Dokumentation ist das A und O: Ohne lückenlosen Nachweis der Vorfälle haben Einrichtungen vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg. Außerdem muss jede Kündigung schriftlich und begründet erfolgen.
Bewohnern kündigen – Rechtliche Grundlage
Das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) bildet die zentrale Rechtsgrundlage für Heimverträge in Deutschland. Es schützt Bewohner besonders stark, denn: Während Bewohner jederzeit mit einer Frist von einem Monat kündigen können, steht Pflegeunternehmen ausschließlich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Das bedeutet: Eine Kündigung ist nur in eng definierten Ausnahmefällen möglich, muss stets schriftlich erfolgen und begründet werden – und setzt in der Regel einen wichtigen Grund voraus.
12 WBVG nennt konkret folgende Kündigungsgründe:
- Grobe Vertragsverletzung durch den Bewohnenden (z. B. wiederholte Angriffe auf Personal, sexuelle Belästigung, Zerstörung von Heimeigentum oder beharrliche Verstöße gegen das Rauchverbot) – wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für die Einrichtung unzumutbar ist und der Bewohner schuldhaft gehandelt hat.
- Verweigerung fachgerechter Pflege: Wird eine Anpassung des Betreuungsbedarfs (z. B. höherer Pflegegrad) wiederholt abgelehnt, kann fristlos gekündigt werden.
- Unmöglichkeit fachgerechter Pflege nach gesundheitlicher Veränderung, wenn der Vertrag dies wirksam ausschließt (z. B. Beatmungspflicht bei nicht ausgestatteter Einrichtung).
- Zahlungsverzug: Bleibt der Bewohnende an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug oder erreichen die Rückstände mehr als zwei Monatsentgelte, ist eine fristlose Kündigung möglich – aber erst nach Ankündigung und Fristsetzung.
- Betriebseinstellung oder wesentliche Änderung des Einrichtungsbetriebs (z. B. Heimschließung).
Bewohnern kündigen – Das LG-Hamburg-Urteil 2025
Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2025 wichtige Leitlinien für Pflegeeinrichtungen gesetzt. Im Mittelpunkt: Unter welchen Bedingungen ist eine Räumung im Eilverfahren – also ohne langwieriges Hauptsacheverfahren – zulässig?
Das Gericht stellte klar: Eine bloße Störung des Hausfriedens genügt nicht. Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung auf Räumung sind:
Eine wirksame fristlose Kündigung muss bereits ausgesprochen worden sein. Außerdem muss eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben bestehen – etwa durch wiederholte Drohungen oder körperliche Übergriffe. Einrichtungen müssen keine tatsächlichen Körperverletzungen abwarten – eine nachgewiesene Eskalation reicht aus. Entscheidend für den Erfolg vor Gericht: Nur wer Vorfälle lückenlos dokumentiert und abgestufte Reaktionsmaßnahmen nachweisen kann, hat realistische Chancen im Eilverfahren.
Bewohnern kündigen – So handeln Sie rechtssicher
Damit Ihre Kündigung Bestand hat, empfehlen sich folgende Maßnahmen:
Dokumentieren Sie Vorfälle sofort und detailliert. Das heißt, Sie sollten unbedingt Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen und eine genaue Schilderung des Vorfalls notieren – am besten durch mehrere Zeugen bestätigt. Abgestufte Reaktionen zeigen: Abmahnungen, Gespräche, schriftliche Warnungen – das zeigt dem Gericht, dass Sie verhältnismäßig vorgegangen sind.
Schriftliche Kündigungen brauchen außerdem immer eine klare Begründung: Benennen Sie den konkreten Kündigungsgrund nach WBVG explizit. Um auf der sicheren Seite zu bleiben, sollten Sie zudem juristische Beratung einholen. Gerade bei verhaltensbedingten Kündigungen sind die rechtlichen Hürden hoch. Ziehen Sie deshlab frühzeitig eine auf Heimrecht spezialisierte Kanzlei hinzu.
Der nächste Schritt ist dann die Räumungsklage: Zieht der Bewohner nach wirksamer Kündigung nicht aus, muss zunächst eine Räumungsklage eingereicht werden, bevor man eine Räumung vollziehen darf.
Häufige Fragen
- Kann ich einem Bewohner wegen schwierigen Verhaltens ohne Weiteres kündigen?
- Muss ich vor der Kündigung abmahnen?
- Was passiert, wenn der Bewohner nach der Kündigung nicht auszieht?
- Darf ich einem Bewohner kündigen, weil er nicht zahlt?
Nein. Eine verhaltensbedingte Kündigung setzt voraus, dass der Bewohnende seine Vertragspflichten schuldhaft und gröblich verletzt hat und ein Festhalten am Vertrag für die Einrichtung unzumutbar ist. Einzelne Vorfälle reichen in der Regel nicht aus – eine nachgewiesene Eskalation und konsequente Dokumentation sind zwingend erforderlich.
Das Gesetz schreibt keine formelle Abmahnung vor, jedoch zeigt eine abgestufte Reaktionskette (Gespräche, schriftliche Warnungen, Abmahnungen), dass die Einrichtung verhältnismäßig gehandelt hat. Dies ist vor Gericht oft entscheidend.
In diesem Fall muss die Einrichtung zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amts- oder Landgericht einreichen. Erst nach einem rechtskräftigen Urteil kann die Räumung vollzogen werden. In dringenden Fällen (konkrete Gefahr für Leib und Leben) ist laut LG Hamburg auch ein Eilverfahren möglich.
Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Die Einrichtung muss dem Bewohnenden zunächst eine angemessene Frist setzen und auf die mögliche Kündigung hinweisen. Wenn der Zahlungsrückstand zwei Monatsentgelte übersteigt oder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen keine Zahlung erfolgt, ist eine fristlose Kündigung möglich.
- Wann Pflegeeinrichtungen handeln dürfen, https://www.altenheim.net/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
- Gesetz zur Regelung von Verträgen über Wohnraum mit Pflege- und Betreuungsleistungen, https://www.gesetze-im-internet.de/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
- Leitfaden zum WBVG, https://www.biva.de/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
