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Als Betreiberin oder Betreiber einer Pflegeeinrichtung stehen Sie vor einer der heikelsten rechtlichen Situationen überhaupt: Ein Bewohner bedroht Pflegekräfte, andere Bewohner leiden, der Hausfrieden ist dauerhaft gestört – und trotzdem schützt das Gesetz den Wohnraum der betroffenen Person besonders stark.
Was dürfen Sie tun, wann dürfen Sie handeln, und worauf müssen Sie dabei unbedingt achten? Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Regeln rund um das Thema Bewohnern kündigen zusammen – kompakt, praxisnah und rechtssicher.
Das Wichtigste zum Kündigen von Bewohnern in Kürze
- Pflegeeinrichtungen haben kein ordentliches, sondern nur ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Bewohnern.
- Die Kündigungsgründe sind in § 12 WBVG nicht abschließend aufgezählt. Als wichtige Gründe nennt das Gesetz insbesondere eine schuldhaft gröbliche Vertragsverletzung, einen qualifizierten Zahlungsverzug, die unter bestimmten Voraussetzungen fehlende Möglichkeit einer fachgerechten Pflege oder Betreuung sowie die Einstellung oder wesentliche Veränderung des Betriebs.
- Eine Räumung im Eilverfahren ist laut LG Hamburg (Urteil vom 10. Februar 2025) bei einer auf die Kündigung gestützten Räumung grundsätzlich nur bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben zulässig. Eine bloße Störung des Hausfriedens genügt dafür nicht.
- Darüber hinaus ist eine konsequente Dokumentation ist das A und O: Ohne eine genaue und nachvollziehbare Dokumentation der Vorfälle haben Einrichtungen vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg.
- Jede Kündigung muss schriftlich und begründet erfolgen.
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Bewohnern kündigen – Rechtliche Grundlage
Das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) bildet die zentrale Rechtsgrundlage für Heimverträge in Deutschland. Es schützt Bewohner besonders stark, denn: Während Bewohner spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats kündigen können, steht Pflegeunternehmen ausschließlich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Das bedeutet: Eine Kündigung ist nur in eng definierten Ausnahmefällen möglich, muss stets schriftlich erfolgen und begründet werden und setzt einen wichtigen Grund voraus.
12 WBVG nennt konkret folgende Kündigungsgründe:
- Grobe Vertragsverletzung durch den Bewohnenden (z. B. wiederholte Angriffe auf Personal, sexuelle Belästigung, Zerstörung von Heimeigentum oder beharrliche Verstöße gegen das Rauchverbot) – wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für die Einrichtung unzumutbar ist und der Bewohner schuldhaft gehandelt hat. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss stets anhand des konkreten Einzelfalls beurteilt werden.
- Ablehnung einer Leistungsanpassung: Nimmt der Bewohner eine notwendige Anpassung der Pflege- oder Betreuungsleistungen nicht an und kann die Einrichtung deshalb keine fachgerechte Versorgung gewährleisten, kann eine fristlose Kündigung zulässig sein. Zuvor muss die Einrichtung ihr Angebot unter Setzung einer angemessenen Annahmefrist und unter Hinweis auf die beabsichtigte Kündigung erneuern.
- Unmöglichkeit fachgerechter Pflege nach gesundheitlicher Veränderung, wenn der Vertrag dies wirksam ausschließt (z. B. Beatmungspflicht bei nicht ausgestatteter Einrichtung) und der Einrichtung ein Festhalten am Vertrag deshalb nicht zumutbar ist.
- Zahlungsverzug: Bleibt der Bewohnende an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem Betrag in Verzug, der ein Monatsentgelt übersteigt, oder erreicht der Rückstand über mehr als zwei Termine hinweg insgesamt zwei Monatsentgelte, ist eine fristlose Kündigung möglich – aber erst nach Ankündigung und Fristsetzung. Die Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich unwirksam werden, wenn der Rückstand beglichen wird oder eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt.
- Betriebseinstellung oder wesentliche Änderung des Einrichtungsbetriebs (z. B. Heimschließung). In diesem Fall kann der Betreiber grundsätzlich bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Bewohnern kündigen – Das LG-Hamburg-Urteil 2025
Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2025 wichtige Leitlinien für Pflegeeinrichtungen gesetzt. Im Mittelpunkt: Unter welchen Bedingungen ist eine Räumung im Eilverfahren – also ohne langwieriges Hauptsacheverfahren – zulässig?
Das Gericht stellte klar: Eine bloße Störung des Hausfriedens genügt nicht. Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung auf Räumung sind:
Eine wirksame fristlose Kündigung muss bereits ausgesprochen worden sein. Außerdem muss eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben bestehen – etwa durch wiederholte Drohungen oder körperliche Übergriffe. Sie müssen jedoch Tatsachen darlegen und glaubhaft machen, aus denen sich eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben ergibt. Eine lediglich abstrakte Gefahr oder allgemeine Eskalation genügt nicht.
Entscheidend für den Erfolg vor Gericht: Nur wer Vorfälle lückenlos konkret dokumentiert und die Voraussetzungen des Eilverfahrens glaubhaft machen kann, hat realistische Chancen im Eilverfahren.
Bewohnern kündigen – So handeln Sie rechtssicher
Damit Ihre Kündigung Bestand hat, empfehlen sich folgende Maßnahmen:
Dokumentieren Sie Vorfälle sofort und detailliert. Das heißt, Sie sollten unbedingt Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen und eine genaue Schilderung des Vorfalls notieren – am besten durch mehrere Zeugen bestätigt. Gespräche, schriftliche Warnungen und gegebenenfalls Abmahnungen können belegen, dass Sie verhältnismäßig vorgegangen sind.
Schriftliche Kündigungen brauchen außerdem immer eine klare Begründung: Benennen Sie den konkreten Kündigungsgrund nach WBVG explizit. Um auf der sicheren Seite zu bleiben, sollten Sie zudem juristische Beratung einholen. Gerade bei verhaltensbedingten Kündigungen sind die rechtlichen Hürden hoch. Ziehen Sie deshalb frühzeitig eine auf Heimrecht spezialisierte Kanzlei hinzu.
Bei einer Kündigung wegen Betriebseinstellung oder wesentlicher Betriebsveränderung muss der Betreiber dem Bewohner auf dessen Verlangen einen angemessenen Leistungsersatz zu zumutbaren Bedingungen nachweisen. Im Fall einer Betriebseinstellung muss er außerdem die angemessenen Umzugskosten tragen.
Der nächste Schritt ist dann die Räumungsklage: Zieht der Bewohner nach wirksamer Kündigung nicht aus, muss zunächst eine Räumungsklage eingereicht werden, bevor man eine Räumung vollziehen darf.
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Häufige Fragen zum Kündigen von Bewohnern
- Kann ich einem Bewohner wegen schwierigen Verhaltens ohne Weiteres kündigen?
- Muss ich vor der Kündigung abmahnen?
- Was passiert, wenn der Bewohner nach der Kündigung nicht auszieht?
- Darf ich einem Bewohner kündigen, weil er nicht zahlt?
Nein. Eine verhaltensbedingte Kündigung setzt voraus, dass der Bewohnende seine Vertragspflichten schuldhaft und gröblich verletzt hat und ein Festhalten am Vertrag für die Einrichtung unzumutbar ist. Einzelne Vorfälle reichen in der Regel nicht aus. Entscheidend sind die Schwere und die Umstände des Verhaltens. Die Einrichtung sollte sämtliche Vorfälle und bereits ergriffene Maßnahmen nachvollziehbar dokumentieren.
Das Gesetz schreibt bei einer schuldhaft groben Vertragsverletzung nicht ausdrücklich eine formelle Abmahnung vor. Gespräche, schriftliche Warnungen oder Abmahnungen können aber belegen, dass die Einrichtung angemessen und verhältnismäßig reagiert hat. Bei einer abgelehnten Leistungsanpassung und bei Zahlungsverzug gelten dagegen besondere gesetzliche Hinweis- und Fristsetzungspflichten.
In diesem Fall muss die Einrichtung zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amts- oder Landgericht einreichen. Erst nach einem vollstreckbaren Räumungstitel kann der Gerichtsvollzieher die Räumung vollziehen. In dringenden Fällen kann bei einer konkreten Gefahr für Leib und Leben laut LG Hamburg auch ein Eilverfahren möglich sein.
Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Die Einrichtung muss dem Bewohnenden zunächst eine angemessene Frist setzen und auf die mögliche Kündigung hinweisen. Wenn der Zahlungsrückstand über mehr als zwei Zahlungstermine hinweg zwei Monatsentgelte erreicht oder der Bewohner an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag in Verzug ist, der ein Monatsentgelt übersteigt, ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine spätere Begleichung der Rückstände kann die Kündigung unter den Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 WBVG unwirksam machen.
- Wann Pflegeeinrichtungen handeln dürfen, https://www.altenheim.net/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
- Gesetz zur Regelung von Verträgen über Wohnraum mit Pflege- und Betreuungsleistungen, https://www.gesetze-im-internet.de/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
- Leitfaden zum WBVG, https://www.biva.de/... (Abrufdatum: 08.06.2026)
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